La SCI : Comment ça marche ? Toutes les infos sur la Société Civile Immobilière

Création Entreprise SCI

Une SCI est composée d’associés avec au minimum deux personnes (physiques ou morales) qui détiennent chacun un certain nombre de parts d’une société civile dont l’objectif porte exclusivement sur la gestion des biens immobiliers.

La société est gérée par un dirigeant nommé par les associés qui sera le représentant de la SCI. Ses pouvoirs sont plus ou moins élargis selon les statuts de la SCI rédigés au moment de la création de l’entreprise.

Une SCI est soumise à la même fiscalité qu’un particulier, à savoir l’impôt progressif sur le revenu auquel se rajoute les prélèvements sociaux (17,2% actuellement).

Les parts d’une SCI peuvent être cédées selon les règles fixées dans les statuts ainsi que les différents pouvoirs attribués au dirigeant. Avant de se lancer, il est important de définir les objectifs de la SCI et la raison pour laquelle on souhaite en créer une.

Il est conseillé de créer une SCI dans les situations suivantes :

  • Dans le cadre d’un immobilier patrimonial comme par exemple d’acquérir plusieurs biens immobiliers locatifs dans le but de les transmettre aux enfants (héritiers directs).
  • Dans le cadre d’une maison de famille afin de réglementer l’utilisation du bien par les différents membres qui en ont la possession. En cas de multiplication de propriétaires avec l’arrivée d’enfants, cela permet de protéger chacun des membres et d’assurer une meilleure gestion du bien plutôt qu’en indivision.
     
  • Dans le cadre d’un local professionnel détenu par un entrepreneur. La SCI permettra d’amortir la valeur de l’usufruit et réduire ainsi le montant de son bénéfice imposable. De son côté, l’entrepreneur récupérera, à terme, la propriété du local.

A l’inverse, il est déconseillé de créer une SCI dans les situations suivantes :

  • Dans le cadre d’une résidence principale.
  • Dans le cadre d’un petit investissement locatif (un studio, deux-pièces par exemple).

Les différents types de SCI sont (nous en parlions déjà dans cet article qui présentait la SCI ):

  • La SCI familiale qui permet pour une même famille d’organiser l’acquisition ou la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

  • La SCI Construction Vente est à privilégier si on envisage de construire un bien immobilier pour ensuite de le revendre.

  • La SCI « professionnelle » qui permet aux dirigeants d’acheter les locaux de leur entreprise. 
  • La SCI de gestion-location qui est la forme la plus fréquente. Plusieurs personnes s’associent pour acquérir un bien immobilier (privé ou professionnel) afin de le gérer au mieux de leurs intérêts.

Au moment de la création de la SCI, il faudra choisir entre une SCI à capital variable et une SCI à capital fixe. La SCI à capital variable permet de modifier le capital en s’allégeant des démarches à effectuer par à une modification de capital dite classique.

Les utilités, les avantages, les inconvénients d’une SCI

Créer une SCI permet :

  • D’investir dans l’immobilier.
  • De se constituer un patrimoine de le transmettre en cas de patrimoine familial et éviter ainsi l’indivision.
  • Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier, de diminuer l’impôt tout en facilitant la transmission lors d’une succession.
  • Une protection du patrimoine des associés.
  • Une mutualisation des moyens et des coûts.
  • Une souplesse de fonctionnement.
  • Une fiscalité avantageuse.

L’intégrité du patrimoine appartenant à la SCI est donc mieux protégée mais c’est au détriment de la liberté des propriétaires.

Une SCI permet de nombreuses possibilités en matière d’organisation, de transmission et d’optimisation fiscale.

La création d’une SCI n’est pas adaptée à tous les profils, elle est coûteuse et peut se révéler contreproductive dans certains cas d’où l’importance de bien définir les objectifs patrimoniaux au départ.

Avoir une SCI limite la capacité d’un associé inconséquent de pouvoir démonter un patrimoine familial construit de longue date mais elle peut également mettre un autre associé dans une position délicate si ce dernier n’est pas en mesure d’assurer les charges liées à ce patrimoine.

Un logement appartenant à une SCI ne peut pas être loué en meublé et les associés ne peuvent pas bénéficier des attraits fiscaux de ce type de location.

La transmission lors d’une succession lorsqu’il existe une SCI est facilitée. En effet, il est toujours plus facile de donner des parts d’une SCI plutôt que des parts d’un ou plusieurs biens, notamment si l’on souhaite respecter une égalité de traitement entre les héritiers. De plus, le démembrement d’une propriété est plus efficace dans le cadre d’une SCI.

Il est possible de prévoir que le contrôle total sur le patrimoine soit délégué aux usufruitiers (généralement les parents).

Le statut de SCI est l’outil idéal pour réaliser à plusieurs des investissements immobiliers qui n’auraient pu être affectés par une personne seule. Investir en SCI permet de mettre encore commun de manière simplifiée des capitaux et des moyens financiers afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes comme par exemple l’obtention de prêts bancaires.

Les spécificités d’une SCI

La gestion d’un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une SCI permet d’éviter l’indivision qui est le régime par défaut lorsqu’un bien appartient à deux personnes ou plus.

A l’inverse, il n’est pas possible qu’un des associés se libère de la SCI et de ses parts sans l’accord des autres associés.

Il est possible de choisir l’Impôt sur les Sociétés (IS) plutôt que l’Impôt sur le Revenu (IR) dans le cadre d’une SCI.

En revanche il est nécessaire de bien réfléchir avant de faire ce choix.

En effet, dans le cadre d’une vente d’un bien appartenant à une SCI soumise à l’IS, le calcul de la plus-value tiendra compte des amortissements et aucun abattement pour durée de détention ne s’appliquera.

La conséquence est que l’impôt à payer sur la plus-value risque d’être plus élevée que si la SCI était soumise à l’IR. Il est donc nécessaire de bien réfléchir au moment de la création de la SCI du choix de la fiscalité choisie.

Voici un tableau comparatif de la fiscalité de la SCI selon si la SCI est soumise à l’IS ou à l’IR :

 

SCI à l’impôt sur le revenu

SCI à l’impôt sur les sociétés

Impôt sur le bénéfice

(au niveau de la société)

Aucun

15% jusqu’à 38120 € de bénéfice imposable et 26,5% (25% à partir de 2022) au-delà.

Impôt sur le revenu

(au niveau des associés)

Barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux (PS) de 17,2%

Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% sur les éventuels dividendes versés

Impôt sur les plus-values (lors de la vente d’un bien par la SCI)

19% + 17,2% de PS avant abattements annuels qui s’appliquent à partir de 6 ans de détention et entrainent une exonération totale d’IR au bout de 22 ans et de PS au bout de 30 ans.

15% jusqu’à 38120€ et 26,5% (25% en 2022) au-delà + PFU de 30% sur la part distribuée aux associés. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est par ailleurs diminué des éventuels amortissements.

L’associé d’une SCI peut être mineur avec l’autorisation de ses parents. L’associé mineur risque toutefois de rencontrer des difficultés à obtenir un prêt auprès des banques.

En cas de SCI familiale (les associés sont tous parents jusqu’au 4ème degré), dans le cadre d’une location, la durée du bail peut être de 3 ans au lieu de 6 ans avec un particulier hors cadre familial.

La SCI étant une personne morale, elle ne peut pas donner congé à son locataire à l’issue dont le motif serait de l’habiter sauf en cas de SCI familiale où seuls les associés peuvent y habiter.

Dans le cadre d’une location directe, le propriétaire peut faire valoir ce droit d’y habiter pour lui-même et ses proches :

  • Ses ascendants
  • Ses descendants
  • Son conjoint
  • Son partenaire de PACS
  • Son concubin depuis plus d’un an et tous les ascendants ou descendants

Dans le cadre d’une SCI familiale, il est quasiment impossible de trouver un acheteur en dehors du cercle proche des associés.

En résumé une SCI c’est :

  • Un capital minimum d’un euro.
  • Au moins deux associés (personne physique même mineure ou morale).
  • Un ou plus plusieurs gérants qui sont des associés ou non de la SCI.
  • Des statuts enregistrés au Registre des Commerces et des Sociétés.
  • La tenue d’une comptabilité de trésorerie qui est obligatoire

Un dépôt des comptes qui est déposé au Tribunal de Commerce et des Sociétés à chaque exercice achevé.

Pour créer une SCI, suivez ce lien.

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