SCI

Une SCI, ou société civile immobilière est une forme de société répandue en France, car elle permet de procéder à la gestion d’un bien immobilier ou de se constituer un patrimoine. Comment créer sa SCI ? Quels sont les avantages à constituer une SCI pour gérer ses biens immobiliers ? Celle-ci peut prendre plusieurs formes selon les besoins du projet et présente une fiscalité intéressante. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, ou société civile immobilière est une société civile, particulièrement adaptée aux activités d’investissement immobilier. Sa durée de vie est de 99 ans maximum.

L’objet social de la SCI

L’objet social de la SCI est nécessairement civil. Le caractère civil de la société s’évalue en fonction de l’activité effectivement exercée. La SCI a pour objectif de s’associer pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. 

Combien d’associés dans une SCI ?

Les associés doivent être au nombre de 2 au minimum, personnes physiques ou morales. Leur nombre n’est pas limité par la loi.

Capital social et apports :

Sa création n’est conditionnée à aucun montant minimum. Une obligation toutefois : les statuts doivent préciser si la société est à capital fixe ou variable.  

• Capital fixe : le montant du capital est indiqué dans les statuts, et il ne peut être modifié qu’en Assemblée Générale.
• Capital variable : le montant du capital n’est pas fixé par les statuts qui doivent simplement indiquer un montant minimal et un montant maximal. Le capital de la SCI peut alors varier entre ces deux montants sans que la modification des statuts en Assemblée Générale ne soit nécessaire. Cette formule est beaucoup plus flexible.

Le capital est constitué de 2 types d’apports possibles :

• en numéraire (argent) 
• en nature (biens immobiliers) 

Ces apports peuvent être composés d’un apport pur et simple (actifs), d’apports à titre onéreux que l’associé n’a pas encore terminé de rembourser (passifs) ou mixte (actifs et passifs).

Le capital social est divisé en parts sociales.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Une SCI peut revêtir différentes formes :

• SCI familiale : les membres de la SCI font partie de la même famille et montent généralement une SCI pour gérer une succession.
• SCI de gestion ou de location : il s’agit de la forme de SCI la plus répandue. Les associés achètent des biens immobiliers au nom de la société et les gèrent pour son compte. Généralement les biens sont loués au titre de baux commerciaux ou d’habitation. Les bénéfices sont distribués aux associés selon la répartition inscrite dans les statuts.    
• SCI d’attribution : A la différence de la forme précédente, les associés peuvent ainsi acheter un immeuble et le diviser. Les fractions sont ainsi acquises de plein droit par les associés.
• La SCI construction-vente : Pour construire un bien immobilier et le vendre ensuite, c’est cette forme-ci que doit revêtir votre SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, il faut savoir que sa création est coûteuse (1500€ minimum) et complexe du fait de l’obligation de réaliser un certain nombre de formalités. La responsabilité des associés est illimitée et les obligations de fonctionnement contraignantes. Alors pourquoi constituer une SCI ?

• Fiscalité intéressante : choix entre l’Impôt sur le Revenu et l’Impôt sur les sociétés 
• Permet de gérer l’indivision : les parts sociales de chaque héritier est inscrite dans les statuts. Créer une SCI permet également de diminuer les taxes de transmission du patrimoine (la taxation des successions est égale à celle des donations).  
• Bénéfice de la loi Scellier : si une SCI soumise à l’IR achète un bien immobilier, chaque associé peut bénéficier d’une réduction d’impôts au prorata de ses parts sociales.
• Dans le cadre d’une SCI familiale, il est possible pour les associés de reprendre le bien pour l’occuper en cas de location.

Comment créer sa SCI ?

Créer une SCI est complexe, vous devrez impérativement passer par les étapes suivantes :

• Rédiger les statuts : ils doivent être obligatoirement établis par acte authentique (par un notaire ou un avocat) ou par acte sous seing privé ; 
• Enregistrer les statuts de la société dans le mois qui suit la signature auprès du service des impôts des entreprises (SIE) ;
• Publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
• Immatriculer, auprès du greffe du tribunal de commerce du siège social de la SCI, les statuts en deux exemplaires préalablement timbrés au RCS ; 
• Dépôt du dossier au CFE (centre de formalités des entreprises) comprenant les statuts, l’attestation de dépôt des fonds et l’attestation d’annonce légale ;
• La société est créée lors de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Liste des pièces nécessaires à l’immatriculation d’une SCI :

• Copie d’une pièce d’identité des associés non gérants, du gérant ou l’extrait Kbis dans le cas d’une personne morale
• Exemplaire original des statuts SCI
• Exemplaire du certificat de nomination du/des gérant(s) si non indiqué dans les statuts
• Copie des statuts en français et signé par son représentant dans le cas d’un associé personne morale non immatriculée au registre public ou non membre de l’union européenne.
• Attestation de non-condamnation et de filiation du gérant
• Rapport d’évaluation des apports en nature par un commissaire aux comptes
• Attestation de dépôt des fonds de l’établissement bancaire indiquant le nombre de parts et le montant versé par chaque associé
• Formulaire M0 Société Civile rempli et signé pour la constitution de la société
• Formulaire M’BE afin de déclarer les bénéficiaires effectifs de la société
• Pouvoir original du gérant en cas de signature pour ordre
• Copie de tout acte relatif à l’achat, à la location ou gestion d’un fond de commerce
• Copie de l’autorisation de l’autorité compétente en cas d’activité réglementée
• Attestation de domiciliation et justificatifs d’occupation des locaux (bail, facture, … )
• Attestation de parution de l’avis de création de la société dans un journal d’annonces légales
• Attestation d’inscription et lettre d’acceptation du commissaire aux comptes désigné
• Règlement à l’ordre du greffe du tribunal de commerce du siège social

La fiscalité de la SCI est-elle avantageuse ?

Impôts sur le bénéfice

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, chaque associé personne physique déclare sa quote-part dans sa déclaration de revenus personnelle et est imposé sur ses revenus fonciers. Les déficits peuvent être déduits de leurs revenus dans la limite de 10 700€/an.

Dans le cas d’un associé personne morale, celle-ci déclare sa quote-part dans sa déclaration de résultats.

Les associés peuvent opter à l’unanimité pour l’impôt sur les sociétés. La société est imposée sur son bénéfice, les associés ne sont pas imposés. Le taux d’imposition dépend du chiffre d’affaires et des bénéfices réalisés par la SCI, il varie entre 15% et 28% (le taux plafond devrait être ramené à 25 % à compter du 1er janvier 2022).

Imposition des dividendes

Si les associés ont opté pour l’IS et que la société distribue son bénéfice sous forme de dividendes, chaque associé est redevable de l’impôt au titre des revenus de capitaux immobiliers. Dans ce cas il y a double imposition au titre de la SCI et des dividendes.   

Comment se rémunère le dirigeant d’une SCI ?

Le gérant de la SCI

Un ou plusieurs gérants doivent être nommés pour administrer et représenter la SCI.  Le gérant est :

• Personne physique ou morale. Dans le cas où le gérant est une personne morale, c’est le représentant légal de cette société qui endosse ce rôle ; 
• Obligatoirement une personne majeure ;
• Associé ou non.

Les associés peuvent décider si le gérant est ou non rémunéré au titre de son mandat, et le montant de la rémunération.

Régime social du gérant de SCI

Il faut distinguer deux cas :

• Le gérant est associé rémunéré : il relève du régime TNS (régime des travailleurs non salarié)
• Le gérant non associé rémunéré : il relève du régime général des salariés

Si le gérant n’est pas rémunéré, salarié ou non, comme c’est le cas dans la plupart des SCI familiales, il ne bénéficie d’aucune couverture sociale.

La cession de parts sociales de la SCI 

La cession des parts sociales d’une SCI est possible si :

• celle-ci est constatée par écrit et notifiée aux autres associés ;
• soumise à une procédure d’agrément : celle-ci doit être acceptée à l’unanimité par tous les associés ;
• l’acte de cession est déposé au siège social ;
• l’acte de cession fait l’objet d’un enregistrement.

La procédure d’agrément dans la SCI

Cas général : si les statuts ne prévoient rien, la cession de parts sociales requiert l’unanimité des associés. Les statuts peuvent prévoir une simple majorité. Toutefois, ils ne peuvent pas lever la clause d’agrément car la cession des parts sociales de la SCI n’est pas libre. 

Cas de cession à la famille proche : la cession de parts sociales aux proches ou à un autre associé de la SCI n’est pas soumise à la procédure d’agrément. Toutefois les statuts peuvent le prévoir.

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